Досегашната съдебна практика, според която партньор, живял без брак в чужд имот, няма права върху него, беше преосмислена с решение на Върховен касационен съд от 17 декември 2025 г. С него съдът прие, че при определени условия е възможно придобиване на недвижим имот по давност между лица, живели на семейни начала, без да са сключили брак, пише в анализ правният сайт „Лекс“.
Решението е постановено от състав с председател и докладчик Бонка Дечева и членове Ваня Атанасова и Атанас Кеманов и представлява отклонение от дългогодишната линия на тълкуване по подобни казуси.
От „търпими действия“ към владение
До момента ВКС приемаше, че съжителят, допуснат в имота със съгласието на собственика, упражнява единствено т.нар. търпими действия, които не могат да доведат до придобиване по давност. В новото решение обаче се прави разграничение между обикновено ползване и поведение, което по съдържание отговаря на действия на собственик.
„Търпимите действия обаче могат да се превърнат във владение, ако този, който ги извършва, започне да противопоставя на собственика или владелеца действия, съставляващи по съдържание действия на собственик…“, посочва съдът.
Сред обстоятелствата, които могат да доведат до такава трансформация, са извършване на преустройства и подобрения, участие в покупката с общи средства, публично демонстриране на поведение на съсобственик и липса на противопоставяне от страна на титуляра по нотариален акт.
„Когато това съвладение е продължило в изискуемия от чл. 79, ал.1 ЗС десетгодишен срок, са налице предпоставките за придобиване на 1/2 ид.ч. по давност“, заключава ВКС.
Казусът, по който е постановено решението
В конкретния случай мъж и жена живеят заедно повече от 20 години в апартамент в Перник, закупен през 2001 г. на името на жената. По нотариален акт тя е единствен собственик, но мъжът извършва ремонти, преустройства, поддържа имота и е избран за домоуправител на етажната собственост.
След смъртта на жената през 2022 г. той предявява иск срещу дъщеря ѝ, с който претендира собственост върху половината от жилището. Съдът приема, че поведението му през годините надхвърля рамките на обикновено съжителство и сочи на трайно упражняване на фактическа власт при условията на съвладение.
„Това поведение надвишава търпими действия на обикновено съжителство и сочи на намерение за своене при условията на съвладение със собственика“, се посочва в мотивите.
Правни последици и отворени въпроси
Решението поставя редица въпроси относно сигурността на сделките с недвижими имоти, тъй като придобиването по давност настъпва с изтичането на срока, а не с постановяването на съдебното решение. Това създава риск права да бъдат противопоставяни със задна дата.
Юристи очакват казусът да доведе до образуване на тълкувателно дело, което да даде общозадължително разрешение. До тогава практиката вероятно ще остане нееднородна, а нуждата от законодателна уредба на имуществените отношения при съжителство без брак става все по-осезаема.